Qué hacemos en un edificio
En un edificio nos ocupamos de lo eléctrico que es común a todos:
- el tablero general de servicios comunes, con sus térmicas y disyuntores, del que te contamos más en tableros eléctricos;
- las columnas montantes que suben desde la sala de medidores hasta cada piso;
- la iluminación de palieres y escaleras, y la de la cochera, con sus automáticos y sensores;
- las luces de emergencia de los medios de salida: revisamos que prendan al cortar la luz y cambiamos las que no;
- la parte eléctrica de las bombas de agua, o sea el tablero de la bomba con su alimentación y sus protecciones.
La bomba en sí y la plomería no las tocamos, y porteros tampoco hacemos. Las cajas de los medidores solo las abre personal de Edesur o Edenor. Más potencia o pase a trifásica es otro trámite: pilar y medidor con aumento de potencia. La tierra del edificio se mide con protocolo de puesta a tierra.
Partes comunes y partes propias: quién paga
Paga el consorcio lo que el Código Civil y Comercial considera común, y cada propietario lo que queda dentro de su unidad. El artículo 2041 define como necesariamente comunes los cableados y las cañerías de energía hasta su ingreso en la unidad funcional.
| Parte de la instalación | Quién la paga |
|---|---|
| Columna montante | Consorcio, con expensas |
| Sala de medidores, tablero general y luces de palier | Consorcio |
| Tablero del departamento y todo lo que sigue hacia adentro | Propietario |
El artículo 2048 pone a cargo de cada dueño la reparación de lo suyo. El reglamento de copropiedad puede asignar algunas partes distinto, así que lo leemos antes de cotizar.
Certificación periódica y registro de plano
Certificar la instalación es una obligación del Código de Edificación de la Ciudad, en su artículo 5.1.3. Pide conservar las instalaciones en buen estado, corregir las anomalías bajo responsabilidad y supervisión de profesionales matriculados y contar con una certificación técnica periódica de acuerdo con los reglamentos técnicos. Obliga tanto a los propietarios y copropietarios en PH como a quienes ocupan el edificio.
Para una obra eléctrica nueva o para regularizar la existente, el plano de instalación eléctrica se registra ante el Gobierno de la Ciudad por la plataforma TAD. Ese registro es gratuito y pide encomienda profesional y planos con la carátula reglamentaria; en PH, cuando la obra toca partes comunes, también la conformidad de los copropietarios. Preparamos los planos y la encomienda firmados por un matriculado.
Capacitores y factor de potencia
Hacen falta capacitores cuando el factor de potencia de la parte común queda por debajo de 0,95. La Resolución ENRE 85/2024 subió el mínimo sin recargo de 0,85 a 0,95. Alcanza a la parte común de los edificios con consorcio solo cuando tiene medidor digital o la distribuidora decide medirla; los departamentos con suministro monofásico quedan afuera.
El recargo llegó al 100 % en diciembre de 2025, y Edesur o Edenor no pueden cobrárselo a un consorcio hasta tener un medidor que registre energía activa y reactiva. Una vez notificado el exceso, hay 60 días para corregirlo.
La corrección es un banco de capacitores automático que mide la corriente de la acometida general y lleva el conjunto del edificio a 0,95. Los capacitores tienen que ser antiexplosivos y van en un lugar seco y ventilado, sin pasar los 40 °C.
Cómo cotizamos
Cada trabajo de edificio se cotiza con una visita. Recorremos con el encargado la sala de medidores, la montante y los palieres, abrimos el tablero general y después le mandamos al administrador un presupuesto escrito que separa materiales y mano de obra, con lo urgente primero.
Cuando la montante tiene cable de tela o el tablero general no tiene disyuntor, proponemos renovarlo entero en vez de emparchar tramo por tramo, y lo dividimos en etapas para que entre en las expensas. Trabajamos con edificios de toda la Ciudad, como los consorcios de Belgrano.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el cable que va del medidor a mi departamento?
Hasta que entra a tu unidad, el Código Civil y Comercial lo considera común, así que en principio lo paga el consorcio. Lo que manda en cada edificio es el reglamento, que puede asignarlo de otro modo.
¿Tengo que dejar entrar al electricista del consorcio a mi departamento?
Sí, cuando hace falta para reparar una parte común: el artículo 2046 del Código Civil y Comercial obliga a cada propietario a permitir el acceso. Coordinamos el horario con el encargado.
¿El recargo por factor de potencia llega a la factura de cada departamento?
No. Los usuarios residenciales monofásicos quedan fuera de la exigencia; el recargo es para la parte común, y solo cuando su consumo se mide con medidor digital.
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